最快四肖中特内部绝|香港版122期四肖中特
網站地圖
  • 女神來啦
    方圓網
    方圓網當前位置:主頁 > 世間百態 >

    金融“去杠桿”是否會沖擊房地產產業鏈條

    2017.05.24 09:47來源:映像財經
    方圓網微信

    核心提示:2016年四季度以來,中國經濟企穩回升、“去產能”效果初顯,美聯儲加息周期延長等,也為“去杠桿”提供了操作空間,這是近期金融“去杠桿”呈現提速跡象的主要原因。

    去年7月26日中共中央政治局會議確立了“防風險”的宏觀調控主題后,金融“去杠桿”已漸進開啟。2016年四季度以來,中國經濟企穩回升、“去產能”效果初顯,美聯儲加息周期延長等,也為“去杠桿”提供了操作空間,這是近期金融“去杠桿”呈現提速跡象的主要原因。

    在今年年初貨幣市場“縮短放長”,融資利率中樞抬升的情況下,4月份以來,銀監會連發多道“金牌”,針對銀行間同業和理財等業務監管發布更具操作性的細則,如同業和理財納入流動性風險,同業負債不得超過總負債的1/3,控制同業和理財多層嵌套和加杠桿融資等。

    2013年6月份開啟的金融“去杠桿”,在其后也曾出現貨幣市場利率抬升、房貸利率攀升等現象,傳導至M2增速從2013年下半年的14.5%降至當年底的13%,信貸增速下降,并最終造成房地產上游新開工、拿地和下游銷售全部負增長。

    而在目前,金融安全再次受到國家領導人的高度關注。隨著近兩個季度中國經濟企穩回升,同時“補庫存”仍在持續,加上特朗普“新政”力度弱于預期,美聯儲加息周期延長,這諸多利好因素創造了絕佳的窗口期,金融“去杠桿”進程亟待推進,這在監管層面已成為共識。

    自2月以來,已有約50個城市樓市政策收緊,4月份熱點樓市銷售量環比下跌30%,顯示調控效果初顯。那么,作為資金密集型和高杠桿的行業,樓市是否會延續上一輪金融“去杠桿”后量價全面回調(2014年新開工、拿地和商品房銷售分別下滑10.7%、14%和7.6%)的局面呢?

    事實上,本輪樓市政策與金融杠桿“雙緊縮”,與2013~2014年相比有較大的不同,其中最大的區別是,本輪“雙緊縮”前,樓市“去庫存”已開展了5年——從2012年開始,房地產整體進入“去庫存”階段,其表現有三:

    一是2009~2010年擴大內需時,開發商紛紛進軍三四線城市,2011年“雙緊縮”后,開發商逃離三四線城市,開啟主動“去庫存”;

    二是2014~2016年由政府主導的、以縮減土地供應為主要手段的三四線城市主動“去庫存”;

    三是樓市需求轉向大城市及都市圈,但熱點城市供地彈性低,市場被動“去庫存”,熱點城市連續3年未完成供地計劃。

    2012~2016年,全國土地購置面積整體呈現負增長,年平均下跌幅度達到12%。2014~2015年,新開工連續兩年負增長,下滑幅度分別為10.7%和14%。這種連續兩年負增長在歷史上還是第一次。

    在“去庫存”壓縮供應的同時,需求卻經歷了史上最火熱的一波行情。2015~2016年,商品房銷售面積同比分別上漲6.5%和22.5%。2016年,商品房銷售面積達到15.7億平方米,創歷史最高紀錄。從機構測算看,目前熱點城市在售庫存周期在8~10個月,三大都市圈在6個月左右。即便是庫存壓頂的內地三四線城市,也已從3~7年降至18個月左右。

    因此,目前全國樓市整體處于“補庫存”階段,這就是為何2016年10月份以來,連續兩次大范圍、力度強的調控下,上游指標仍舊保持高位景氣的原因。

    首先,去年底以來,新開工增速保持在2位數,近4個月(2016年12月~2017年3月)增速連續擴大;其次,土地購置由去年的負增長轉為正增長;最后,去年下半年以來,開發投資增速整體保持擴大的態勢,今年以來的增速水平相比去年下半年翻了一倍。在下游銷售端持續旺盛的帶動下,全國樓市“補庫存”將至少持續到2018年上半年,上游也將整體保持高位景氣。

    再看下游,一季度商品房銷售面積和金額同比增速較1~2月回落5.6和0.9個百分點,增速延續2016年4月以來持續回落的態勢。但考慮到2016年銷售規模創歷史新高的基數效應,一季度銷售面積19.5%的增長、銷售金額25.1%的增長,熱度已非常高了,且絕對量再創單季度新高,銷售整體仍在最高景氣位上。

    隨著金融“去杠桿”開啟,銷售也將在高位景氣上回落。但筆者認為,今年棚改貨幣化再次放量,預計將占全國銷售面積的25%,占比擴大10個百分點。此外,大城市高房價導致需求溢出,“去庫存”政策也鼓勵“返鄉置業”,再加上高鐵軌交大規模布局擴大樓市半徑等因素,考慮政策實施和影響的滯后性,筆者認為,占全國成交量70%的三四線樓市(包括都市圈三四線樓市)繁榮或將延續到2018年,從而帶動全國樓市銷售高位景氣。

    根據中指院統計,近期50個城市出臺調控政策,4月份一線和二線樓市成交量環比分別下滑30%和16%,顯示調控效果初顯,但三四線樓市環比增長9.4%。

    因此,金融“去杠桿”框架下樓市銷售將回落,但只是增速下行,且增速下行的速度會比較慢。

    增速緩慢下行,也就意味著樓市成交絕對規模仍有望繼續創造歷史紀錄,需求端在高位上獲得平衡。反過來,這對于“補庫存”是巨大支撐,也就意味著,樓市上游開發投資、新開工、拿地維持高景氣的時間可能比預想的要樂觀。

    文章關鍵詞: ( 編輯: )

    相關閱讀

    發表評論

    0條評論

    Hi,游客 你好!

    熱門評論

    (評論為網友觀點,不代表本網立場)

      視頻推薦

      ?

      2016方圓網《女神來啦》第二期之大學

      點擊排行

      最快四肖中特内部绝 35选7开奖基本走势图 北京时时平台合法吗 870000开奖现场 票平台天津时时开奖结果 河南福彩二十二选五开奖结果 十大时时彩大平台 辽宁11选5预测一定 老牌七星彩投注网999 944966香港开奖记录 浙江11选五中奖新闻